房地产企业销售附有销售退回条款开发产品的会计处理

谢德明房地产建安财税学习平台 2021-12-10

房地产企业销售附有销售退回条款开发产品的会计处理

谢德明

企业将商品转让给客户之后，可能会因为各种原因允许客户选择退货。附有销售退回条款的销售，是指客户依照有关合同有权退货的销售方式。合同中有关退货权的条款可能会在合同中明确约定，也有可能是隐含的。隐含的退货权可能来自企业在销售过程中向客户作出的声明或承诺，也有可能是来自法律法规的要求或企业以往的习惯做法等。客户选择退货时,可能有权要求返还其已经支付的全部或部分对价、抵减其对企业已经产生或将会产生的欠款或者要求换取其他商品。

客户取得商品控制权之前退回该商品不属于销售退回。需要说明的是，企业在允许客户退货的期间内随时准备接受退货的承诺，并不构成单项履约义务，但可能会影响收入确认的金额。企业应当遵循可变对价(包括将可变对价计入交易价格的限制要求)的处理原则来确定其预期有权收取的对价金额，即交易价格不应包含预期将会被退回的商品的对价金额。

企业应当在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。每一资产负债表日，企业应当重新估计未来销售退回情况，并对上述资产和负债进行重新计量。如有变化，应当作为会计估计变更进行会计处理。

案例、甲房地产公司于2018年10月1日向乙房地产销售公司销售100套90平方米的商品房，单套销售价格为500万元，单套成本为300万元，开出的增值税专用发票上注明的销售价格为50000万元，增值税额为5000万元，商品房已交付给乙公司，但款项尚未收到。根据协议约定，乙公司应于2018年12月1日之前支付房款，在2019年3月31日之前有权退还商品房。交付商品房时，甲公司根据过去的经验，估计已交付100套商品房的退房率约为20%；在2018年12月31日，甲公司对退房率进行了重新评估，认为只有10%的商品房会被退回。2019年3月31日发生销售退回，实际退房8套，退房款已经支付给乙公司。甲公司为增值税一般纳税人，商品房交付时的纳税义务已经发生，实际发生退回时取得税务机关开具的红字增值税专用发票。假定商品房交付时控制权转移给乙公司。

甲公司的账务处理如下（单位：万元）：

1、2018年10月1日交付商品房

借：应收账款55000

贷：主营业务收入40000

预计负债—应付退房款10000

应交税费—应交增值税（销项税额）5000

借：主营业务成本24000

应收退货成本 6000

贷：开发产品 30000

2、2018年12月1日前收到房款

借：银行存款 55000

贷：应收账款 55000